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【得する住宅ローン】マイホーム資金の頭金は必要?不要?

 2016/08/29 特集
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誰もが欲しいマイホーム。
大半は住宅ローンを利用しますが、頭金あり、あるいはなしにするのか悩ましいところですね。

お金の準備や計画なしに、欲しい家が見つかったから買おうと単純に決められません。
年齢や、年収なども踏まえて後悔しない選択をしましょう。

 

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何歳がマイホームの買い時?

結果が出る人と出ない人

意外と遅い?購入層はかたよっている!

国土交通省が発表している「平成27年度住宅市場動向調査~調査概要~」(http://www.mlit.go.jp/common/001135952.pdf)から、世帯主の年代として30代、40代がどれくらいのパーセンテージを占めているのか見ておきましょう。

注文住宅:30歳代51.8%・40歳代21.3%/平均年齢38.5歳
分譲戸建住宅:30歳代53.6%・40歳代22.8%/平均年齢37.6歳
分譲マンション:30歳代43.6%・40歳代34.3%/平均年齢は39.2歳

このように住宅の種類に関わらず、購入している世代は30代が最も多く、40代がそれに続きます

「皆が買うから。」というわけではなく、身近な友人が購入することなどで、実際の住居を見てマイホームについて真剣に考えはじめることもあるでしょう。

 

目安は家計が立てやすくなる時期

30代後半から40代にかけて、多くの世帯で子どもが小学校に通い始め、家計の計画が立てやすくなります。
住宅ローンを組むと、30年、35年という単位で返済が続くわけですから、先を見越したプランは必須です。

子どもの進学コースが明確になってきたり、継続するお稽古事に必要なお金がはっきりとしたりするのもこの時期でしょう。
子どもの人数に応じた部屋数を元に、マイホーム計画が立てられるため、購入物件の検討もしやすくなります。

 

プレファミリー時期にも購入はおすすめ

最近注目が集まっているのが、プレファミリーと呼ばれる時期に家を購入することです。
結婚後子どもが産まれる前の共働き期間中に、できるだけローンの借入残高を減らしてしまおうというプランです。

とはいっても晩婚化が進む日本では、初婚年齢も上がっているためプレファミリー時期も30代前半から半ばまでの世代が多くなっています。

 

親子リレー返済とは?

住宅ローンで、年齢は最大の問題となってしまうことがあります。
これをクリアにするのが親子リレー方式返済(金融機関によってローン商品名称が異なります。)です。

二世帯住宅をこの方式で返済することが多くなります。
ローンは分割して払うのではなく、まずは親が返済してその後子どもが返済を続けていくものです。

親が長く返済期間を取れない時だけでなく、ローンで利用できる金額を大きくしたい、つまりできるだけ良い物件を購入したい時にも大変有効な方法です。

年齢が高くなっていてもローンが組める方法ですが、親世代が返済を終わるとその後子世代が支払っていきます。
子世代は完済するまで別のローンは組めません。

予期せぬ転勤や、孫世代の進学、マンションを購入したくなったなどの理由で別の住居に住みたくなる可能性は否定できないでしょう。
返済期間の長さを考えた上での計画が重視されます。

 

頭金ありが常識じゃない?

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貯蓄がどれくらいなら購入する?

以前は頭金を準備しないと住宅ローンを借りられませんでした。
購入価格の8割までしかローンを組めなかったためです。

今は頭金なしでも住宅ローンを借りることはできます。
それでもこの名残は強く残っており、2~3割の頭金を貯めるまで住居を購入しないという方がまだまだたくさんいるのが現状です。

住宅の金額に違いがあるため、一概に貯蓄が○○万円になったら購入のタイミングとはいえません
頭金をできるだけ低くして購入する方法を取る方も増えています。

しかし金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査(二人以上世帯対象)」(https://www.shiruporuto.jp/finance/chosa/yoron2015fut/pdf/yoronf15.pdf)

で、マイホームの取得や買い替えの予定がある世帯の平均値では取得予定金額は3242万円、うち自己資金は1202万円という調査結果が出ています。

 

頭金ありのデメリット

頭金があることで、支払う利息が格段に違ってきます。
そうなると、頭金は絶対に必要と考えてしまうものです。

しかし、頭金が貯まるのを待つ間に金利が高くなってしまうリスクは考慮しておきましょう。
マイナス金利が導入されたことで、現在は住宅を購入しやすい時期と考えられます。

しかし今後金利が絶対に上がらないという保証はどこにもありません。
長期金利などを元にした予測ではまだまだ低金利が続きますが、とにかく住宅ローンは長期に渡る返済となるものです。

頭金を貯めることで抑えられる利息金額と、適用金利の違いで変わってくる利息額を比較する必要があります。

 

自己資金が多いほど表れるメリット

日本円

フラット35の金利

フラット35では9割融資と、9割超融資の2タイプがあります。
自己資金が1割以下の9割超融資を利用する場合は、金利が高くなります。

15~20年9割0.83%:9割超1.27%
21~35年9割0.90%:9割超1.34%
36~50年9割1.44%:9割超1.88%
(2016年8月業界最低フラット35金利)

このように返済年数が変わっても、自己資金の違いによる0.44%の上乗せは毎月の返済額と総返済額に大きな差額が出てきます。

 

完済しないとマイホームが売れない!

住宅ローン返済を続けているうちに、どうしても払えなくなってしまうことがあるかもしれません。
家を売ってしまおうと思っても、住宅ローンを完済してしまわないと売ることができないのです。

販売額との差額を現金で準備する必要がありますが、ローンを支払っていてその返済に滞りが出ているのに、大きな金額を準備するのはまずできないことです。

先に頭金を準備していれば差額が抑えられる、あるいはゼロにでき、売ってしまいたいと思った時にも安心です。
返済できないことを前提にするのは、住宅ローンを組む前にはあまり受け入れたくなことです。

しかし、どんな状況になるのかは予測できないことですから、前もって準備しておくのは悪いことではありません。

 

住宅ローンを支払っていけるか知りたい!

スキンケア・女性

自分が確実に返済できる額を把握

頭金あり・頭金なしにローンの組み方での重点を置くよりも、借入額がきちんと返済できる額なのかどうかを把握するべきです。
どんなに頭金を準備できて月々の返済額や総返済額を抑えることができたとしても、収入に比較して無理がある額なら長期間の返済はできません。

また頭金なしでも繰り上げ返済を積極的に行って、利息を抑えていく方法もあります。
この場合も、定期的な一部繰り上げを行っても金銭的に余裕があるのかどうかを知っておきたいところです。

また長い目で見て完済を急ぐのではなく、少しでも高い金利で運用し、手元にお金を残せる方法を選ぶというのも今の低金利時代には意識したい方法でしょう。

 

キャッシュフロー表を活用

自分が借りて必ず返済できる額を計算するためには、キャッシュフロー計算書を活用しましょう。
ライフイベント表に収支の状況や貯蓄額の推移を加えたものが、キャッシュフローです。

テンプレートをダウンロード、エクセルで自作など使い勝手の良い方法で作成することはできます。
ただ、お金の流れを把握したとしても、具体的にどの程度まで住宅ローンに回せるのかを自己判断しても失敗してしまう可能性もあるでしょう。

もちろん長期的に考えることも大切です。
総合的なアドバイスを受けたい時には、ファイナンシャルプランナー(FP)に相談してみましょう。

お金のプランの立て方だけでなく、ライフプランも併せて計画できます。

 

まとめ

住宅ローンはお金の準備方法の違いで、返済額が大きく違ってきます。
頭金は確かに重要なポイントですが、ないと家が買えないという状況ではなくなってきています。

また生涯で最も大きな買い物になるため、ライフプランと合わせないといけません。
計画なしでの購入はできないものですから、まず計画の段階で無理はせず住居を選びましょう。

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ライター紹介 ライター一覧

コルコル

コルコル

WEBライター歴4年。
関西のファッションデザイン学校を卒業後、同校の教員を数年勤める。
後に、有名画廊へと勤務。

チュニジア在住(パートナーがチュニジア人)。
3人の子供と家族を支える「働くお母さん」。

愛読書は『ガラスの仮面』と『エースをねらえ!』。
昭和の語り部でありながら、現代の事情にも詳しくなろうと日々奮闘している。

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